Réglementation Airbnb à Nice en 2026 : ce qui a changé pour les propriétaires

Pourquoi ces règles se sont durcies

Nice est classée en zone tendue : la demande de logement y dépasse durablement l'offre. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a donné aux communes concernées de nouveaux leviers pour encadrer la location de meublés de tourisme. Nice s'en est saisie.

Les quatre changements à connaître

1. Le plafond est revenu à 120 nuits par an pour les résidences principales

Si vous louez le logement où vous vivez plus de huit mois par an, vous pouvez le proposer 120 nuits par année civile. Le parcours niçois vaut d'être connu : la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a permis aux communes d'abaisser le plafond national de 120 nuits, et Nice l'a ramené à 90 par délibération du 23 mai 2025. Le conseil municipal est revenu sur cette décision par la délibération n° 5.2 du 19 juin 2026, qui rétablit les 120 nuits à compter du 1er septembre 2026.

2. La déclaration en mairie devient systématique

Tout meublé de tourisme à Nice doit être déclaré auprès de la mairie. Vous recevez un numéro d'enregistrement de 13 caractères qui doit obligatoirement figurer sur l'annonce. Cela concerne toutes les résidences secondaires louées en courte durée, ainsi que les résidences principales dès la première nuit louée.

3. Le changement d'usage s'étend aux résidences secondaires

Louer en courte durée un bien que vous n'occupez pas à titre principal suppose désormais une autorisation de changement d'usage. La procédure, autrefois réservée aux investisseurs, s'applique à tous. Depuis la délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026, l'autorisation temporaire unique est délivrée pour cinq ans — contre trois auparavant — et n'est pas renouvelable. Elle peut être refusée dans les secteurs déjà saturés : le quota par quartier est maintenu dans les quatre zones les plus tendues, plafonné à 0,9 % du parc de logements.

4. La fiscalité du meublé de tourisme se resserre

L'abattement forfaitaire du régime micro-BIC a été réduit pour les meublés de tourisme non classés. Selon votre niveau de recettes et de charges, le régime réel devient souvent plus favorable. Ce point mérite l'avis d'un comptable : les situations diffèrent trop pour une règle générale.

Ce que vous risquez

Les manquements sont sanctionnés par des amendes civiles qui peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros — absence de numéro d'enregistrement, dépassement du plafond de nuitées, location sans changement d'usage. Les plateformes transmettent les décomptes de nuitées aux communes qui en font la demande : le contrôle n'est plus théorique.

La marche à suivre pour être en règle

1. 1Déterminer le statut réel du bien : résidence principale, résidence secondaire ou bien dédié à la location.
2. 2Déclarer le meublé en mairie et récupérer le numéro d'enregistrement.
3. 3Afficher ce numéro sur toutes les annonces, quelle que soit la plateforme.
4. 4Demander le changement d'usage si le bien n'est pas votre résidence principale.
5. 5Tenir un décompte des nuits vendues, toutes plateformes confondues.
6. 6Vérifier le règlement de copropriété : il peut interdire la location de courte durée.
7. 7Souscrire une assurance adaptée à l'accueil de voyageurs.
8. 8Collecter la taxe de séjour et la verser à la commune, quand la plateforme ne le fait pas.

Cet article présente le cadre général en vigueur à Nice en 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation particulière, et la réglementation peut évoluer.